¿Qué ocurre si la vivienda que vamos a comprar ya tiene una hipoteca?
En la búsqueda de hipoteca hay que tener en cuenta varios aspectos que hemos ido desarrollando en otros artículos:
- La vivienda deberá estar inscrita a nuestro nombre. Este punto lo hemos tratado en el artículo «Compra de viviendas con hipoteca«.
- El contrato de préstamo hipotecario es generalmente un contrato de adhesión.
- Es la inscripción en el Registro de la Propiedad la que constituye la hipoteca. Los puntos 2 y 3 están comentados en el artículo «Búsqueda de hipoteca: aspectos a tener en cuenta«.
- Y finalmente, posibilidad de subrogación en la hipoteca anterior.
Puede ocurrir que la vivienda que vayamos a comprar esté gravada con la hipoteca que constituyó el vendedor para financiar su adquisición o, si se trata de vivienda nueva, con la hipoteca que constituyó el promotor para financiar la construcción. En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior (sin ningún coste para él), y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.
No obstante, también puede ocurrir que al comprar le interese subrogarse en la hipoteca anterior contratada por vendedor o promotor, en cuyo caso habrá que tener en cuenta:
- Que deberemos exigir al vendedor la presentación de una certificación expedida por el banco acreedor, de la que resulte la cantidad que se halla pendiente de pago.
- Que podremos solicitar del banco que tenga la hipoteca del vendedor o promotor una mejora en el tipo de interés y en las condiciones del plazo. Y que en caso de negarse a ello, podremos solicitar de otro banco o entidad tales condiciones, de modo que la nueva entidad pague a la anterior el importe pendiente de pago y se coloque en su lugar como acreedora, con las nuevas condiciones más ventajosas. Tales operaciones resultan prácticamente gratuitas en cuanto están exentas de impuestos, y los honorarios notariales y registrales y las comisiones que pueden cobrar los bancos por llevarlas a cabo están muy reducidas por Ley.
- Que tendremos que otorgar el acta previa a la firma del contrato ante Notario, de la que resulte que se nos ha informado debidamente y se han cumplido los plazos previstos en la ley. Para más información sobre el acta previa puedes consultar el artículo «Compra de vivienda con hipoteca».
