Continuamos con la serie de artículos dedicados al contrato privado de compraventa, siendo éste el último de ellos.

A modo de introducción y como ya comentamos en los artículos anteriores, cuando se compra una vivienda es habitual que, previamente a la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario, se firme un contrato privado entre comprador y vendedor, llamado precontrato o también conocido como contrato de arras.

A la hora de firmar este contrato privado de compraventa, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. Firmantes de la parte vendedora
2. Cargas de la vivienda
3. Comunidad de propietarios
4. Precio y arras
5. Gastos de la compraventa
6. Elección del Notario
7. Efectos del documento privado

Estas cuestiones las vamos analizando a lo largo de diferentes artículos:

i) La introducción y los firmantes de la parte vendedora los tratamos en el primer artículo, que podéis consultar clicando AQUÍ.

ii) El segundo artículo analiza las cargas de la vivienda y la comunidad de propietarios, al que podéis acceder clicando AQUÍ.

iii) El tercer artículo está dedicado al precio de la compraventa y las arras, disponible clicando AQUÍ.

iv) Y en el cuarto y último artículo nos ocuparemos de los siguientes temas:

Gastos de la compraventa

Los gastos derivados de la compraventa son los siguientes:

• Escritura pública en la Notaría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Gestoría, que es la factura que cobra el gestor para llevar a cabo determinados trámites.
• Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal). 
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según se trate de vivienda de segunda mano o de obra nueva. En este último caso también se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF por incremento patrimonial.

El pago de estas cuantías está sujeto a pacto entre las partes. Si no se pacta nada al respecto, suele distribuirse de la siguiente manera:

a) Al comprador le corresponde el pago de los honorarios del Notario, del Registrador de la Propiedad y de la Gestoría, así como los impuestos: ITP o IVA y AJD.

b) El vendedor se hace cargo de la Plusvalía Municipal, la tributación por incremento patrimonial en el IRPF y el IBI. En cuanto al IBI del año en curso, de acuerdo con la STS de 15 de junio de 2016, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya sido propietario y por el tiempo que sea.

Cuando se trate de obra nueva y venda un promotor inmobiliario, la ley prohíbe que el comprador tenga que asumir los gastos que corresponden a la parte vendedora según la legislación vigente, como la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca constituida sobre la vivienda (cuando ésta se vaya a comprar libre de cargas o se prefiera contratar la propia sin subrogación).

Elección del Notario

El comprador tiene derecho a elegir el Notario, sea el vendedor un particular o un promotor inmobiliario. La elección de Notaría es puramente personal, ya que, los Notarios son imparciales, en el sentido de que no hay notarios «de parte», por lo que se puede acudir a aquel que resulte más interesante.

Efectos del documento privado

En todo momento hemos estado hablando de contrato «privado» de compraventa. Esto significa que el contrato se ha celebrado solamente entre las dos partes compradora y vendedora a título privado. El documento aun siendo privado es plenamente válido, por lo que incluso puede exigirse su cumplimiento ante los Jueces y Tribunales.

Sin embargo, para dotarlo de la máxima seguridad jurídica y que tenga efectos frente a todos, es necesario que la compraventa se inscriba en el Registro de la Propiedad, y para ello es preciso elevarlo a escritura pública a través de Notario. Asimismo, la escritura pública también es esencial para poder solicitar una hipoteca al banco.

Si tenéis alguna duda sobre estas u otras cuestiones relacionadas, no dudéis en contactar con nosotros, estaremos encantados de atenderos. CONTACTO