Nos encontramos ante el tercer artículo dedicado al contrato privado de compraventa.
Como ya dijimos en los artículos anteriores, a la hora de comprar una vivienda es habitual que, antes de ir a Notaría a firmar la escritura pública de compraventa, se firme un contrato privado entre comprador y vendedor, que se llama precontrato o también es conocido como contrato de arras.
A la hora de firmar el contrato privado de compraventa, hay que tener en cuenta:
- Firmantes de la parte vendedora
- Cargas de la vivienda
- Comunidad de propietarios
- Precio y arras
- Gastos de la compraventa
- Elección del Notario
- Efectos del documento privado
Estas cuestiones las vamos analizando a lo largo de diferentes artículos:
i) La introducción y los firmantes de la parte vendedora los tratamos en el primer artículo, que podéis consultar clicando AQUÍ.
ii) El segundo artículo analiza las cargas de la vivienda y la comunidad de propietarios, al que podéis acceder clicando AQUÍ.
iii) Y en el presente artículo nos ocuparemos de los siguientes temas
Precio de la compraventa y arras
El precio de la vivienda es uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, juntamente con el objeto, que es la vivienda. Sin precio no existe contrato. Por eso, es fundamental que quede perfectamente determinado, no solo su cuantía, sino también los diferentes pagos, la parte que queda aplazada y su manera de satisfacerla, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Asimismo, es importante que los pagos se hagan a través de medios fehacientes que permitan su prueba. Los medios más habituales suelen ser la transferencia bancaria o mediante cheque bancario conformado por el banco.
Por otra parte, es habitual que en el contrato privado se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Hay tres tipos de arras:
- Las confirmatorias: funcionan como prueba y señal del contrato. No autorizan a desistir del contrato, lo que supone que si alguna de las partes no quiere continuar con la compraventa, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato ante los Tribunales.
- Las penales: funcionan como pena o garantía de cumplimiento del contrato. Tampoco autorizan a desistir del contrato, por lo que si una de las partes no quiere continuar con la compraventa, la otra no solo puede exigir su cumplimiento ante los Tribunales sino que también puede quedarse con las arras.
- Las penitenciales o desistimiento: son las más comunes y autorizan a desistir del contrato, de manera que si es la parte compradora no quiere continuar con la compraventa, se extingue el contrato y la parte vendedora se queda con las arras como compensación. En el caso de que sea la parte vendedora la que no quiere continuar con la venta de la vivienda, también se extinguirá el contrato y en este caso, la vendedora devolverá a la compradora el doble del importe de las arras como compensación.
Por último, a la hora de determinar el precio hay que tener en cuenta, que determinadas viviendas (sobre todo las de protección oficial) tienen un precio de venta máximo establecido. En estos casos, habrá que acudir al órgano administrativo responsable de la vivienda de cada Comunidad Autónoma, que informará si la vivienda en cuestión se encuentra en uno de estos casos y si es así, especificará su precio máximo y las demás condiciones de la compraventa, que habrán de respetarse en el contrato privado que se realice.
