Este es el segundo artículo dedicado al contrato privado de compraventa. El primero lo puedes consultar clicando AQUÍ.
Como ya dijimos en el artículo anterior, a la hora de comprar una vivienda es habitual que, antes de ir a Notaría a firmar la escritura pública de compraventa, se firme un contrato privado entre comprador y vendedor, que se llama precontrato o también es conocido como contrato de arras.
A la hora de firmar el contrato privado de compraventa, hay que tener en cuenta:
- Firmantes de la parte vendedora
- Cargas de la vivienda
- Comunidad de propietarios
- Precio y arras
- Gastos de la compraventa
- Elección del Notario
- Efectos del documento privado
Estas cuestiones las iremos analizando a lo largo de varios artículos. Hoy trataremos de las siguientes
Cargas de la vivienda
Es de vital importancia comprobar el estado de cargas de la vivienda, es decir, si está o no libre de cargas, si tiene hipoteca o existen embargos sobre ella, puesto que las asume el comprador. Para ello, se debe solicitar una nota simple informativa al Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda, y suele incorporarse al contrato privado.
Normalmente existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no, es decir, si la acepta y se convierte en deudor de la parte que quede por pagar frente al banco que la haya concedido, o bien contratar su propio préstamo hipotecario. Para ello es conveniente acudir a la entidades financieras y asesorarse del tipo de interés, del plazo de amortización, de las comisiones pactadas, y de la cantidad que queda por pagar.
En el caso de que el comprador no quiera subrogarse en la hipoteca, suele pactarse entre las partes la cancelación de la misma o de otras posibles cargas existentes con cargo a la parte vendedora, para que la vivienda se entregue libre de cargas en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario.
Comunidad de Propietarios
Cuando la vivienda forme parte de una comunidad de propietarios, se tendrá que abonar periódicamente la cuota correspondiente. Por ello, debe comprobarse que está al corriente de pago de las cuotas o, si no lo está, qué atrasos tiene. Esta información la facilitará el Presidente o el Administrador de la comunidad, quienes también podrán informar de los estatutos o normas internas que rijan el edificio. Asimismo, conviene solicitar información sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse.
Por otra parte, si la parte compradora quiere modificar el destino del inmueble, como por ejemplo pasar de un local a vivienda o viceversa o convertir la vivienda en piso turístico, o llevar a cabo una determinada actividad, deberá previamente informarse en el Ayuntamiento para ver si es posible obtener la oportuna licencia, además de la autorización de la comunidad de propietarios, si los estatutos no dicen otra cosa.
