A la hora de comprar una vivienda es habitual que, antes de ir a Notaría a firmar la escritura pública de compraventa, se firme un contrato privado entre comprador y vendedor, que se llama precontrato o también es conocido como contrato de arras. No se trata de un contrato obligatorio, aunque siempre se realiza cuando la venda la realiza un promotor, y se utiliza también mucho entre particulares para asegurar la operación final.
La Ley considera este documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar la compraventa, lo que significa que si se firma se estará obligado legalmente a cumplir su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. En consecuencia, no se podrá eximir de su cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba, y todo ello sin perjuicio de las arras penitenciales, que explicaremos más adelante.
A la hora de firmar el contrato privado de compraventa, hay que tener en cuenta:
- Firmantes de la parte vendedora
- Cargas de la vivienda
- Comunidad de propietarios
- Precio y arras
- Gastos de la compraventa
- Elección del Notario
- Efectos del documento privado
Estas cuestiones las iremos analizando a lo largo de varios artículos. Hoy empezaremos por los
Firmantes de la parte vendedora
Cuando la parte vendedora es un promotor, el documento lo suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor.
Si la compraventa se realiza entre particulares, el contrato lo han de firmar todos los propietarios, ya sea personalmente o a través de representantes con poder para ello.
Si la vivienda es ganancial, la compraventa deberá firmarse por los dos cónyuges. Asimismo, tendrán que firmar los dos cónyuges, aun cuando se trate de vivienda privativa de uno solo de ellos, cuando sea el domicilio conyugal efectivo de los vendedores.
Cuando en nombre del vendedor intervenga un apoderado, es necesario que tenga poder notarial para firmar y para acreditarlo tendrá que presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia, y además el poder ha de facultarle para realizar la compraventa. Esto lo podemos comprobar leyendo la escritura del poder donde se detallan las facultades que se confieren al apoderado/representante.
Si los firmantes son herederos del titular fallecido, habrá que comprobar que tienen la documentación en regla y que son las únicas personas con derechos sobre la vivienda. Si surgen dudas sobre este tema, lo más conveniente es acudir a un Notario para comprobar que todo esté correcto.
