Al hacer la declaración de la renta, hay que incluir la ganancia o pérdida patrimonial surgida de la transmisión de la vivienda. Si has obtenido ganancias con la venta, tendrás que pagar impuestos, mientras que si has perdido dinero, lo podrás compensar con otras ganancias patrimoniales en la misma declaración.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la compraventa de viviendas?
La norma general dice que la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y adquisición de la vivienda, es decir, al precio de venta se le resta el precio de compra.
El valor real de adquisición está formado por la suma de:
- El precio de compra de la vivienda.
- El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en la misma, esto es, aquellas obras que hacen que el valor del inmueble efectivamente aumente, como por ejemplo, instalar el aire acondicionado. Sin embargo, quedan excluidos los gastos de reparación y conservación.
- Los gastos y tributos relativos a la adquisición de la vivienda, entre los que se comprenden:
- Los honorarios de las agencias inmobiliarias intervinientes en la compra.
- Los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad concernientes a la escritura pública de compraventa e incluso a la concesión de la hipoteca obtenida para la compra de la vivienda.
- El pago de impuestos, como el ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) o el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
- Otros gastos relativos a la concesión de la hipoteca, pero sin computar en ningún caso los intereses satisfechos por el préstamo hipotecario.
- Y cualquier otro gasto en el que se incurra en la compra de la vivienda y que sea inherente a la misma.
El valor real de transmisión está formado por
- El precio de venta de la vivienda.
- A esta cantidad habrá que restarle los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor, en el mismo sentido expresado anteriormente en el valor de adquisición, como por ejemplo:
- Honorarios de agencias inmobiliarias intervinientes en la venta.
- Gastos de cancelación de la hipoteca.
- El pago de impuestos, como la Plusvalía Municipal (IIVTNU – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Una vez configurados estos dos valores, hay que restar al valor de transmisión el de adquisición. Si el resultado es negativo, no habrá que pagar impuestos. Si es positivo, tributará en la declaración de renta a un tipo impositivo progresivo de entre el 19 y el 23%.
Si bien, puede ser que se apliquen algunas excepciones por las que no tengas que tributar, las llamadas exenciones fiscales por la venta de vivienda, como la reinversión de vivienda habitual o haberse vendido una vivienda habitual por persona mayor de 65 años.
No obstante, dados los numerosos cambios que sufre la Ley del Impuesto de la Renta y que puede tener especialidades de aplicación según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda, te aconsejamos que acudas a un asesor fiscal para que te ayude con estos trámites.
